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房产动态

假如楼市也实行了强制信息披露制度

时间:
2018-11-29 11:28:35
来源:
上海证券报
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  住房和城乡建设部日前发布的《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》(简称《征求意见稿》),列举了住房保障方面、房地产市场方面、住房公积金方面、建筑市场和工程质量安全方面存在的101种不良行为。其中,发布虚假房源信息和广告;通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;捂盘惜售或变相囤积房源等行为,排在失信联合惩戒行为名单的前列。

  众所周知,强制信息披露制度是证券市场监管的核心,而买房和买股相似,当事人都要依据其掌握的信息来决定买入还是卖出。房地产市场跟证券市场一样,都有信息对称的需求,特别是在商品房预售制度下,买房人相对卖房人(开发商、销售中介或二手房卖家)明显处于信息弱势地位。因此,在房地产市场同样需要建立强制信息披露制度,以规制卖房人的信息发布行为,促进楼市的公平正义与健康发展。构建房地产市场的信息披露制度,不仅能有效治理目前中国楼市司空见惯的虚假卖房广告、信息型操纵房价,还可以有效遏制捂盘惜售等行为。

  具体操作建议如下:

  第一,构建项目全过程的房地产信息披露平台。近年来,各省市纷纷通过网络渠道公布土地拍卖、预售的楼盘信息,但在信息披露内容和披露范围等方面仍有诸多欠缺。对此,可借鉴证券交易所上市公司持续信息披露的经验,构建房地产信息披露的专门平台或在各地房管局官网开辟专门的披露栏,对每个房地产项目,自土地拍卖开始就建立信息披露档案,供公众查阅,并及时更新项目进展各阶段或主要时间节点的动态信息,包括但不限于:土地拍卖招投标及中标详细情况,施工招投标及中标详细情况,土地开发、土建施工许可证情况,工程进展状况(开工、预售、竣工、工程验收和交钥匙等)、商品房预售方案及销售广告备案、定期公布楼盘销售情况等,如项目出现资金链问题、停工烂尾等情况,也应及时披露。由此,可让房地产市场的诸多不良行为无处藏身,有效遏制捂盘惜售、招投标腐败、虚假广告等现象。

  第二,建立完善的房地产买卖环节强制信息披露规制体系。伴随楼市的蓬勃发展,房地产买卖纠纷也日益增多,其中很多是由于卖方故意隐瞒或未真实准确披露房屋的相关信息而引发的。为了保护购房者利益,许多国家在房屋卖方信息披露方面都有相关立法或司法判例,要求卖方在交易完成前向购买方披露有关待售房产的相关信息。我国现有的法律法规,对房地产交易环节的信息披露义务,尚无全面细致的规定。民法通则、合同法对属于先合同义务的信息披露义务只作了基础性规定,即信息披露义务是建立在诚实信用原则之上的。而房地产行业内的主要法律,《中华人民共和国城市房地产管理法》及住建部颁布的《城市房地产转让管理规定》等,均未涉及住宅买卖过程中卖方信息披露义务的规定。一些地方性房地产转让法规,虽然已有了一些条文,但不够全面系统。

  证券市场强制信息披露的常见做法是,要求上市公司填各种规定格式的表格,以敦促其准确、完整披露有关信息。在一些发达国家,楼市信息披露监管也常采取填表格方式。例如,美国加州房屋转让方需按法令规定的格式填房产交易披露表。该表须由卖方手写,并每页签名,不动产经纪人无权代卖方填写该表。该表第一部分是对房屋内现有设施设备的客观描述;第二部分是对瑕疵或不能正常运作部分的描述;第三部分是对可能对交易造成实质影响的其他信息的描述及一些特别问题。表后附一份经纪人检查记录,要求经纪人披露其在房屋检查过程看到的真实情况,最后由买方签收。

  借鉴国外的有效实践,笔者认为,我国房地产买卖环节强制性信息披露的范围,除了应涉及常规的房屋及相关设施外,房屋公摊面积明细、房屋使用面积、相邻关系及房屋周边环境与规划、房屋使用的权利限制、与房屋有关的建筑设施及配套设施,建筑商、经销商和重要材料供应商的信息、物业管理方面的信息等等,也都应采取填表方式纳入信息披露的规制范围。

  第三,建立房地产信息披露的第三方调查制度。在证券市场,为了确保上市公司信息披露的真实准确完整,需要由券商、律师、注册会计师等中介机构在尽职调查的基础上为有关信息披露资料背书。德国和法国对房地产交易实行严密监管,大部分有关房屋的信息由第三方机构代为调查,卖方对房屋状况的披露义务大部分由更有知识和经验的第三方承担。我国的房地产市场信息披露,不妨也引进类似的第三方(如房地产中介)调查制度,以大大提高房地产市场信息披露的质量。

  第四,建立与楼市信息披露配套的严刑峻法。在A股市场,造假和操纵市场已被纳入刑法犯罪,而相较股市,楼市单笔交易额更大、其健康发展对国计民生更为重要,因此很有必要补充修改《刑法》,细化虚假广告的认定标准等,加大对发布虚假广告出卖人、发布者的惩罚力度。

(责编:王赛)

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